จำนองคืออะไร

ความหมายของการจำนอง

จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702)

ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนาย ก ได้นำที่ดินของตนจำนวน 1 แปลง ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 แสนบาท ที่นาย ก ได้กู้ไปจากนาย ข โดยนาย ก ไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นาย ข, นาย ก ยังคงมีสิทธิครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนได้ตามปกติ

การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณี

  1. การจำนองเพื่อประกันการชำระหนี้ของตนเอง
    ตัวอย่าง
    นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวน 1 แสนบาท โดยนาย ก นำที่ดินซึ่งเป็นของตนเอง ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนาย ก เอง
  2. การจำนองเพื่อประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
    ตัวอย่าง
    นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย ค ได้นำที่ดินของตน ไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ที่นาย ก ได้กู้ไปจากนาย ข

ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้

แบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ได้ 2 ประเภทกล่าว คือ
  1. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น
  2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ
    • ก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
    • ข. แพ
    • ค. สัตว์พาหนะ
    • ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น

หลักเกณฑ์ในการจำนอง

  1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่จะจำนอง
  2. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาจำนองตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด

    ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิใดๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น

    ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือ และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
  3. ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ
    • ก. ที่ดินที่มีโฉนด ต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
    • ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
    • ค. การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดิน ต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ
    • ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ
    • จ. การจำนองเรือ ต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า
    • ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักร ต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

ผลของสัญญาจำนอง

  1. ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญ โดยไม่ต้องคำนึงว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ก็ตาม

    ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นเงิน 1 แสนบาท โดยนำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองไว้กับนาย ข และต่อมานาย ก ได้กู้เงินจากนาย ค อีก 1 แสนบาท โดยไม่ได้มีการนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองแต่อย่างใด ดังนี้ นาย ข มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินดังกล่าวได้ก่อน นาย ค และแม้ว่านาย ก จะได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนั้นไปให้บุคคลภายนอกแล้วก็ตามนาย ข คงมีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงดังกล่าวได้ก่อนเจ้าหนี้อื่นที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนจำนองในที่ดินแปลงดังกล่าว

  2. ผู้รับจำนองยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้ หากเข้าเงื่อนไข ดังนี้คือ
    1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึงห้าปี
    2. ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินอันค้างชำระ
    3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง

      ตัวอย่าง นาย ก ได้กู้เงินจากนาย ข เป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท บาท โดยนาย ก นำที่ดินของตนราคา 1 ล้านบาท บาทเช่นกัน ไปจดทะเบียนจำนองไว้ เป็นประกันการชำระหนี้ของตน โดยตกลงค่าดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต่อมาอีก 10 ปี นาย ก ผิดนัดไม่เคยชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยให้แก่นาย ข เลย ดังนั้นเมื่อรวมยอดหนี้คือเงินต้น 1 ล้านบาท กับดอกเบี้ยอีก 1,500,000 บาทแล้ว จะเป็นเงิน 2,500,000 บาท นาย ข มีสิทธิฟ้องนาย ก ต่อศาลขอให้ศาลสั่งให้นาย ก โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ให้มาเป็นของนาย ข ได้เลย โดยไม่ต้องมีการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวแต่อย่างใด

  3. ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายตลาดใช้หนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ หรือ ถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองและราคาทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ ทั้งสองกรณีนี้ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบจำนวนในเงินที่ยังขาดอยู่นั้น

    ตัวอย่าง นาย ก นำที่ดินไปจำนองกับนาย ข เป็นเงิน 1 ล้านบาท ต่อมาเมื่อเจ้าหนี้บังคับจำนองเอาที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 แสนบาท ดังนี้นาย ข จะไปบังคับให้นาย ก ชดใช้เงินจำนวนที่ยังขาดอยู่อีก 5 แสนบาทไม่ได้

    ข้อยกเว้น แต่ถ้าในสัญญาจำนองได้ตกลงกันไว้ว่า ในกรณีที่มีการบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่พอชำระยอดหนี้ เงินที่ยังขาดจำนวนนี้ลูกหนี้ยังคงต้องรับผิดชดใช้ให้แก่ผู้รับจำนองจนครบถ้วนข้อตกลงเช่นนี้มีผลบังคับได้ไม่ถือว่าเป็นการผิดกฎหมาย ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ส่วนที่ยังขาดจำนวนอยู่ดังกล่าวได้อีกจนครบถ้วน

    ตัวอย่าง นาย ก นำที่ดินไปจำนองกับนาย ข 1 ล้านบาท โดยตกลงกันว่าหากนาย ข บังคับจำนองแล้วได้เงินไม่ครบ 1 ล้านบาท นาย ก ยินยอมชดใช้เงินที่ยังขาดจำนวนอยู่นั้นคืนให้แก่ผู้รับจำนองจนครบถ้วน ต่อมานาย ข บังคับจำนองนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินเพียง 5 แสนบาท เงินที่ยังขาดอีก 5 แสนบาทนี้ นาย ข มีสิทธิบังคับให้นาย ก ชำระคืนให้แก่ตนจนครบถ้วนได้

  4. ในกรณีที่มีการบังคับจำนอง เมื่อนำที่ดินออกขายทอดตลาดได้เงินสุทธิเท่าใดแล้วก็ให้นำเงินดังกล่าวชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง หากมีเงินเหลืออยู่เท่าใดก็ให้ส่งมอบคืนให้แก่ผู้จำนองผู้รับจำนองจะเก็บไว้เสียเองไม่ได้

    ตัวอย่าง นาย ก จำนองที่ดินไว้กับนาย ข เป็นเงิน 1 ล้านบาท ต่อมาเมื่อนาย ข บังคับจำนองได้เงินจากการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวเป็นเงิน 2 ล้านบาท นาย ข ก็หักเงินที่เป็นหนี้ตนอยู่ 1 ล้านบาท ส่วนเงินที่ยังเหลืออยู่อีก 1 ล้านบาท นั้น นาย ข ต้องคืนนาย ก ไป

วิธีบังคับจำนอง

ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งปกติจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนองจะใช้สิทธิบังคับจำนอง หากถึงกำหนดนัดแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระ ผู้รับจำนองต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้ปฏิบัติการชำระหนี้ หากไม่ชำระหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตน หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนหากเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

จะเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจะต้องฟ้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองไม่ได้ และต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องคดีโดยไม่มีการบอกกล่าวทวงถามก่อนไม่ได้

การบังคับจำนองนี้จะไม่คำนึงเลยว่าในขณะที่มีการบังคับจำนองนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของใคร หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้อื่นกี่ทอดแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวทรัพย์สินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วย

ตัวอย่าง นาย ก จำนองที่ดินแปลงหนึ่งไว้กับนาย ข เป็นเงิน 1 ล้านบาท ต่อมานาย ก ตายโดยยกมรดกที่ดินดังกล่าวไปให้ นาย จ ลูกชายของตน การตายของนาย ก หาได้ทำให้สิทธิของนาย ข หมดไปไม่
นาย ข มีสิทธิบังคับจำนองที่ดินแปลงดังกล่าวได้ แม้ว่าจะเป็นชื่อของ นาย จ แล้วก็ตาม

หนี้ที่ขาดอายุความไปแล้วจะมีผลกระทบถึงการจำนอง โดยผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้

การชำระหนี้จำนอง

การชำระหนี้จำนองทั้งหมดหรือแต่บางส่วนก็ดี การระงับหนี้จำนองไม่ว่าในกรณีใดๆ ก็ดีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อตกลงในการจำนองก็ดี กฎหมายบังคับให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น แล้วจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

ตัวอย่าง นาย ก จำนองที่ดินของตนไว้กับนาย ข ต่อมานาย ข ยอมปลดจำนองที่ดินดังกล่าวให้แก่นาย ก แต่ทั้งสองฝ่ายมิได้ไปจดทะเบียนการปลดจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมานาย ข โอนการจำนองให้นาย ง โดยจดทะเบียนถูกต้อง แล้วนาย ง ได้บังคับจำนองที่ดินแปลงนี้ นาย ก จะยกข้อต่อสู้ว่านาย ข ปลดจำนองให้แก่ตนแล้วขึ้นต่อสู้กับนาย ง ไม่ได้

เครดิตภาพ: สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาจตุจักร, Tom Rumble, Unsplash

Leave Comment